Servicemenu
Themengruppen
Inhaltsbereich
Kosten im Griff - Kosten und Finanzierung - Baufinanzierung
Baufinanzierung
Vor jedem Eigentumserwerb, ob Neubau oder Erwerb aus dem Bestand, ist die Frage der Finanzierung sorgfältig zu klären. Durch die richtige Kombination verschiedener Finanzierungsbausteine lässt sich deutlich Geld sparen. Wichtig ist, Angebote von mehreren Finanzierungsinstituten einzuholen und diese kritisch zu vergleichen. Grundlage einer Finanzierungsplanung ist die Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals sowie die möglichst genaue und vollständige Erfassung aller in Betracht zu ziehenden Kosten.
Finanzierungsbausteine
Die Mehrzahl der Finanzierungen bei Bauvorhaben oder Eigentumsmaßnahmen setzt sich aus den folgenden Bausteinen zusammen:
- Eigenkapital
- Hypotheken- und Grundschulddarlehen
- Bausparmittel
Als optimal wird dabei ein Anteil von jeweils einem Drittel angesehen, dies hängt allerdings stark von den persönlichen Verhältnissen ab. Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, umso niedriger fällt die laufende Belastung aus.
Eigenkapital
Das Eigenkapital setzt sich folgendermaßen zusammen:
- Guthaben:
- Barmittel
- Sparguthaben und Termingelder
- Wertpapiervermögen
- Bausparguthaben
- Versicherungsguthaben (Rückkaufswert)
- Sonstige Eigenmittel
- Wert des Grundstücks:
Ein vorhandenes Grundstück kann als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden. - Eigenleistungen:
Eigenleistungen sind im Finanzierungsplan mit dem Betrag anzusetzen, der für eine entsprechende Unternehmensleistung zu entrichten wäre.Gerade für Familien mit niedrigem Einkommen, die sonst nur wenig Eigenkapital erbringen können, empfiehlt es sich, zunächst über mehrere Jahre hinweg regelmäßig Eigenkapital anzusparen, z.B. im Rahmen eines Bausparvertrages. Wer vor dem Bau oder Kauf bereits mehrere Jahre neben der Miete regelmäßig Sparleistungen erbracht hat, wird leichter mit den zunächst hohen Belastungen nach Verwirklichung des Vorhabens zurechtkommen.
Hypotheken- und Grundschulddarlehen
Ein wesentlicher Teil der Baufinanzierung wird in der Regel durch ein Hypotheken- und Grundschulddarlehen eines Kreditinstituts abgedeckt, das mit einer langfristigen Laufzeit getilgt wird. Die entsprechend niedrigen monatlichen Belastungen erlauben es einem Normalverdiener, die Finanzierung einer Maßnahme überhaupt durchzuführen.
Als Darlehensgeber kommen in Betracht:
- Banken
- Sparkassen
- Hypothekenbanken
- Lebensversicherungsunternehmen
Das Darlehen wird durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes in das Grundbuch dinglich gesichert. Durch die Bestellung einer Grundschuld wird erreicht, dass das belastete Grundstück dem aus der Grundschuld Berechtigten für eine bestimmte Geldsumme haftet.
Man unterscheidet erststellig und zweitstellig oder nachrangig gesicherte Darlehen. Erststellige Darlehen werden im Allgemeinen bis zur Höhe von ca. 60 % des Beleihungswertes vergeben, zweitstellige Darlehen bis zu 80 %. Diese sind jedoch etwas teurer als die erststelligen Kredite. Bausparkassen vergeben ihre Darlehen auch im zweitstelligen Beleihungsraum ohne Zinsaufschlag. Der Beleihungswert wird auf der Grundlage eines Wertgutachtens ermittelt.
Nachrangig gesicherte Darlehen können auch mit einer Bürgschaft eines öffentlich-rechtlichen Instituts zusätzlich abgesichert werden. Die Zinsen entsprechen dann denen einer erststelligen Hypothek. Dazu kommt allerdings eine Bürgschaftsgebühr. Bürgschaften können bei dem vom jeweiligen Land bestimmten Institut, in der Regel das Landesförderinstitut, beantragt werden.
Darlehen mit festem und variablem Zins
Bei der Auswahl des Darlehens sind die wichtigsten Merkmale der Zins, die Dauer der Zinsfestschreibung und das Disagio. Nur im Ausnahmefall ist der Zins für die gesamte Laufzeit des Kredits festgeschrieben.
Zinsfestlegungen für 5 bis 10 Jahre führen zu überschaubaren Belastungen während eines langen Zeitraumes. Heute werden oft auch Zinsfestlegungen für 15 Jahre angeboten. Dies ist besonders für Haushalte, bei denen die Belastung einen großen Anteil am verfügbaren Einkommen ausmacht, ein großer Vorteil. Allerdings sind die Zinsen in der Regel bei längerer Bindungsfrist höher.
Sondertilgungen sind während der Zeit der Zinsfestschreibung, ohne besondere Vereinbarung im Darlehensvertrag, nur möglich, wenn Vorfälligkeitsentschädigungen in Kauf genommen werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist um so höher, je größer die Differenz zwischen dem geschuldeten Darlehenszins und dem am Kapitalmarkt für die Restlaufzeit erzielbaren Anlagezins ist.
Zum Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist wird über den Zinssatz neu verhandelt. Dann kann auch unter Einhaltung einer Frist von in der Regel einem Monat das Kreditinstitut gewechselt werden, wenn andere günstigere Konditionen bieten. Über die bei einer Umschuldung anfallenden Kosten, z.B. durch eine neue Grundschuldbestellung, sollte sich der Darlehensnehmer rechtzeitig informieren.
Sparkassen und Banken vergeben auch Darlehen mit variablem Zinssatz. Dieser wird der jeweiligen Entwicklung des Kapitalmarktzinses angepasst. In dem Kreditvertrag sollte vereinbart werden, wann und in welchem Ausmaß diese Anpassungen vorzunehmen sind. Darlehen mit variablem Zins können ohne Vorfälligkeitsentschädigung getilgt werden. Die Entscheidung, den Kreditbedarf teilweise mit variablen Zinsen zu decken, ist abhängig von den persönlichen Umständen.
Bis 1995 war es auch bei selbstgenutztem Wohneigentum steuerlich vorteilhaft, bei der erstmaligen Darlehensaufnahme ein Disagio zu vereinbaren. Diese steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten sind entfallen. Eine Disagiofinanzierung sollte grundsätzlich nur bei vermietetem Wohneigentum eingesetzt werden.
Bereitstellungszinsen
Wenn ein Kreditinstitut eine Darlehenszusage gibt, dann verpflichtet es sich, die zugesagten Geldmittel bereitzuhalten. Für die Zeit zwischen Darlehenszusage und Überweisung des Geldes an den Darlehensnehmer (Bereitstellungszeit) verlangt das Kreditinstitut u. U. eine Entschädigung. Über diese Bereitstellungszinsen kann man jedoch mit der Bank verhandeln, insbesondere über die Fristen, in denen noch keine Bereitstellungszinsen erhoben werden. Der Darlehensnehmer kann also viel Geld sparen, wenn er den Finanzierungsplan mit seinen Zahlungsterminen abstimmt.
Finanzierung aus einer Hand
Die meisten Kreditinstitute bieten heute „Finanzierungspakete“ oder eine „Gesamtfinanzierung aus einer Hand“ an. Dies erspart dem Darlehensnehmer viele Wege und Aufwand bei der Finanzierung.
Sie sollten sicherstellen, dass die Darlehensangebote marktgerecht sind, indem Sie Kreditangebote bei mehreren Instituten einholen. Wesentliche Kriterien beim Vergleich der Finanzierungskonditionen sind:
- der anfängliche effektive Jahreszins
- die Darlehensrestschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.
Ein guter Informationsstand verbessert die Verhandlungsposition. Jedoch nimmt niemand dem Kunden die Verantwortung für die richtige Wahl zwischen den Finanzierungsangeboten ab.
Tragbare Belastung
Die vertretbare Verschuldung hängt von der dauerhaft tragbaren Belastung ab. Die Tragbarkeit ist wesentlich von dem monatlichen Netto-Haushaltseinkommen bestimmt. Neben der aus dem Hauserwerb resultierenden Belastung muss der laufende Lebensunterhalt aus dem Nettoeinkommen bestritten werden, und es sollte auch noch ein gewisser Spielraum für die Bildung von Rücklagen für nicht vorhergesehene Ausgaben vorhanden sein. Dies bedeutet, dass Einkünfte, mit denen nicht auf Dauer gerechnet werden kann, außer Betracht gelassen werden sollten. Für die meisten Eigenheiminteressenten gilt der Grundsatz: Lieber eine langsamere Entschuldung in Kauf nehmen, als das Vorhaben an einer zu hohen, nicht mehr tragbaren laufenden Belastung scheitern lassen.
Ermittlung der laufenden Belastung
Die mit dem Hauserwerb zusammenhängende Belastung setzt sich zusammen aus dem Kapitaldienst und den Bewirtschaftungskosten.
Kapitaldienst
Die Summe aus Zinsen und Tilgung für die Bedienung der aufgenommenen Darlehen ergeben den zu leistenden Kapitaldienst.
Bewirtschaftungskosten
Zu ihnen zählen u.a. die – gegenüber der Mietwohnung meist höheren – Heizkosten, Stromkosten, die kommunalen Gebühren für Wasser- und Abwasser, die Müllabfuhr und die Straßenreinigung, die Grundsteuer, Versicherungsprämien, Instandhaltungskosten (-rücklage), die Kosten der Gartenpflege und der Schornsteinreinigung.
Es ist davon auszugehen, dass die Bewirtschaftungskosten in den nächsten Jahren weiter steigen. Es ist daher ratsam – über die Anfangsbelastung hinaus – die Belastung durch die Baufinanzierung für die kommenden Jahre möglichst realistisch abzuschätzen. Die Auswirkungen von Zinsänderungen auf die monatliche Belastung können erheblich sein. Belastungssteigerungen sind dann nicht gefährlich, wenn auch mit entsprechenden Steigerungen des Nettoeinkommens gerechnet werden kann.
Zahlungsschwierigkeiten
Sollten später trotz aller Vorsicht Zahlungsschwierigkeiten auftreten, so sollten Sie diese nicht durch zusätzliche Verschuldung über Konsumentenkredite decken, sondern sich frühzeitig mit Ihren Kreditgebern in Verbindung setzen. Diese haben zumeist die Möglichkeit, vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten zu überbrücken, zum Teil durch Tilgungs- und Zinsaussetzungen oder in Ausnahmefällen auch durch Zinsherabsetzungen.
Das Bausparen
Der Bau oder Kauf von Wohneigentum ist ohne Eigenkapital kaum möglich. Dabei gehört das Bausparen zu den wichtigsten Finanzierungsbausteinen für die eigenen vier Wände. Es empfiehlt sich, frühzeitig mit dem Bausparen zu beginnen.
Grundprinzip des Bausparens
Abschluss eines Bausparvertrages bei einer privaten oder öffentlichen Bausparkasse
- Faustregel: Höhe der Bausparsumme beträgt maximal ein Drittel des Investitionsvolumens
- Ansparen von monatlichen Beträgen über längerem Zeitraum mit niedrigen Zinsen in der Ansparphase
- Durch Ansparen wird Anspruch für das spätere zweckgebundene Darlehen erworben.
Zuteilungsphase
Zur Verfügungstellung von Mitteln in Höhe der Bausparsumme (angesparte Mittel + Bauspardarlehen) bei Zuteilungsreife.Die Bedingungen für die Zuteilung sind bei den verschiedenen Bausparkassen und Tarifen unterschiedlich.
Möglichkeiten der Vor- und Zwischenfinanzierung
Wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, kann ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme gewährt werden.
Spar- und Darlehenskonditionen
Jede Bausparkasse bietet, je nach Interessenlage der Kunden, unterschiedliche Bauspartarife an:
- Guthabenzinsen von 1 - 2,5 %
- Darlehenszinsen von 3,5 - 4,5 %
Vorteile der Bausparfinanzierung:
- Orientierung auf einen langfristigen Sparprozess
- Günstiger und über die gesamte Laufzeit des Darlehens fester Zinssatzchnelle Tilgung
- Flexibilität für vermehrte oder verringerte Sparleistungen sowie Leistung einer höheren Tilgung möglich
- Staatliche Förderung des Bausparens (Bausparförderung)
Finanzierungsberater
Auf Grund der individuell unterschiedlichen Voraussetzungen ist für jeden Einzelfall ein optimales Finanzierungskonzept zu entwickeln. Der Vergleich der verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten erfordert einigen Aufwand, da die Preisgestaltung bei Baufinanzierungen leider teilweise sehr unübersichtlich gestaltet ist. Für die Beratung stehen die Immobilienexperten der Sparkassen, Banken, Hypothekenbanken und Bausparkassen sowie selbständige Finanzierungsvermittler zur Verfügung. Daneben bieten viele Verbraucherzentralen die Möglichkeit, im Rahmen einer Beratung gemeinsam mit Ihnen ein persönliches Finanzierungskonzept zu entwickeln. Es gibt auch Architekten, die diese Beratung als besondere Leistung anbieten. In bestimmten Fällen, z.B. wenn neben der Selbstnutzung auch eine Vermietung vorgesehen ist, kann es sinnvoll sein, auch einen Steuerberater zu konsultieren.
